Lass uns einkaufen gehen

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Der Boom in der Entwicklung von modernen Einzelhandelsflächen in Polen begann in den 1990er. Allein in Warschau stehen den Kunden zur Zeit 1,4 Mio. qm Einkaufsfläche zur Verfügung und weitere 30 000 qm sind im Bau.

Pro 1000 Einwohner gibt es 430 qm Verkaufsfläche, was Warschau in dieser Hinsicht den ersten Platz unter den mittel- und osteuropäischen Hauptstädten verleiht. Doch trotz der hohen Verfügbarkeit an modernen Einzelhandelsflächen, ist der polnische Markt noch lange nicht ausgereift.

In den 1990er war Polen eines der ersten Länder der ehemaligen Sowjetunion, in denen man ein rasantes Wachstum von Einkaufzentren beobachten konnte. Dies ist vor allem auf die Verfügbarkeit von attraktiven, gut gelegen Landflächen zurückzuführen – nirgendwo sonst konnte man riesige Landteile in Stadtzentren zu einem günstigen Preis erwerben. Das unglaublich schnelle Tempo der Entwicklung des polnischen Einzelhandelsmarktes ist auch durch die enorme Nachfrage nach modernen Verkaufsflächen, die vor 1989 kaum zu finden waren, zu erklären.

Złote Tarasy

Złote Tarasy Einkaufszentrum in Warschau

PTAK retail centre

Polens größtes Einkauszentrum PTAK in der Nähe von Łódź

Die Verfügbarkeit vom Land, die steigende Kaufkraft und die Freude der Polen am Einkaufen trugen dazu bei, dass man heutzutage in allen größeren polnischen Städten eindrucksvolle und moderne Architektur der Einkaufzentren bewundern kann. Was heute als gegeben erscheint, war noch vor 20 Jahren purer Luxus: die Eröffnung der ersten „richtigen“ Einkaufzentren in Warschau – CH Land und Panorama – war ein großes Ereignis für beinahe alle Bewohner der Hauptstadt.

Die Popularität der Einkaufzentren in Polen kann man auch durch die Abwesenheit von Großstadthandel erklären. Einkaufsstraßen, die in fast jeder westeuropäischen Stadt eine Attraktion sind, gibt es in Polen kaum. Die Tradition des Einkaufsbummel am Wochenende im Stadtzentrum ist in Polen nicht vorhanden – stattdessen geben über 2/3 der Polen an wenigstens ab und zu ihr Wochenende in einem Einkaufzentrum zu verbringen. Und obwohl sich die Verwaltung in vielen Städten bemüht das Stadtzentrum zu beleben, erfüllen die meisten Einkaufsstraßen Polens noch nicht alle Erwartungen der Mieter.

Die Mieterstruktur ist eins der Merkmale, das die polnischen Einkaufszentren von ihren westeuropäischen „Vorfahren“ unterscheidet. Die Manager von Einkaufszentren haben meistens ein großes Problem mit der Differenzierung des Angebotes innerhalb ihrer Immobilien. Die Einkaufszentrumbetreiber beschweren sich, dass die polnischen Marken, vor allem im Modebereich, ein sehr ähnliches Angebot präsentieren. Auf der anderen Seite sind die ausländischen Marken mit dem Markteintritt sehr vorsichtig und entscheiden sich überwiegend für Boutiquen in den Top-Lagen, meistens nur in der Hauptstadt. Die undifferenzierte inländische Branche und das Verhalten der ausländischen Marken erschweren die angemessene Verwaltung von Einkaufsflächen, besonders in kleineren Städten. Darüber hinaus konnte man in den letzten Jahren ein großes Wachstum von Discountketten beobachten. Die Polen kaufen leidenschaftlich gern in Biedronka, Lidl, Pepco oder KiK ein und Discountmärkte, anders als in Westeuropa, mieten ihre Verkaufsflächen nicht am Stadtrand sondern werden zu regulären Mietern in den Einkaufszentren. Viele Trendforscher fürchten, dass es zu einer „Discountierung“ der Einkaufzentren in Polen kommen mag.

Gleichzeitig erwartet in der nahen Zukunft viele Verkaufsflächen in Polen eine Modernisierung, Ausbau und Änderungen in der Mieterstruktur. Besonders die letzte Aktivität stellt eine Chance für die Entwicklung des Marktes dar, was viele Investoren und Betreiber bereits bemerkt haben. Die Regeln, die die Gewinnung neuer Mieter regulieren, werden geändert, um das Angebot der Einkaufszentren maximal zu differenzieren. Die Zukunft der Einkaufszentren in Polen liegt auch in Erweiterung ihrer Funktionen. Man kann nicht nur neue Schuhe finden, aber auch die Stromrechnung bezahlen, sich die Haare schneiden lassen oder sogar einen Arzt besuchen. In den meisten Einkaufsgebäuden funktionieren bereits Bars, Restaurants und oft auch Kinos – jetzt sollen Fitnessstudios und Spas dazu kommen. Investoren sehen auch eine Möglichkeit in der Profilierung von Einkaufszentren – einige schneiden ihr Angebot an Unterhaltung und Einkaufsmöglichkeiten auf die Familie zu, während andere auf wohlhabende Kunden setzen.

Auch die Mieter stehen vor einer Herausforderung. Der polnische Kunde sucht immer öfter nach Nischenprodukten und versucht die Massenware zu meiden. Leider haben viele inländische Marken ein Problem mit der Positionierung – das einzige Unterscheidungsmerkmal ist oft der Preis. Deswegen ist es besonders ermutigend, dass in Warschaus meist besuchten Einkaufzentrum „Zlote Tarasy“ bereits einige Boutiquen polnischer Designer funktionieren. Hoffentlich ein Trend, dem andere folgen.


Inquiry Market Research führt seit über 10 Jahren Marktforschungsporjekte für Einkaufszentren, Einzelhandelsketten und Produzenten in Polen und auf allen osteuropäischen Märkten durch.

Inquiry Market Research is an independent research agency based in Warsaw, Poland. We specialize in both qualitative and quantitative research services across all Eastern European markets, including Poland, Czech Republic, Slovakia, Russia and many more.